[房贷]必须知道的新加坡住房贷款比例TDSR和MSR
了解新加坡的住房贷款偿还比率（MSR）和总债务偿还比率（TDSR）
在新加坡的房产融资领域，了解住房贷款偿还比率（MSR）和总债务偿还比率（TDSR）对做出明智的决策至关重要。以下是这两个重要概念及其对购买执行共管公寓（ECs）和私人公寓的买家的影响。
MSR 和 TDSR 之间的主要区别
| 方面 | MSR | TDSR |
|---|---|---|
| 定义 | 限制每月住房贷款还款不得超过每月总收入的 30% 。 | 限制包括非住房贷款在内的 总债务还款 不得超过每月总收入的 55% 。 |
| 适用范围 | 仅适用于政府组屋和新执行共管公寓（在最低占用期内） 。 | 适用于所有房产类型（政府组屋、执行共管公寓、私人公寓） 。 |
| 考虑的债务 | 仅购买房产的住房贷款还款 。 | 所有现有的债务（汽车贷款、信用卡、个人贷款等） 。 |
| 目的 | 确保公共住房贷款的负担能力 。 | 通过考虑整体债务状况防止过度借贷 。 |
| 收入计算 | 可变收入（例如自由职业）按 30% 折扣计算 。 | 可变收入也按 30% 折扣计算 。 |
示例：
一个月收入 $10,000 的借款人如果没有现有债务，可以将 $3,000/月 用于购买执行共管公寓（MSR），但可以将 $5,500/月 用于购买私人公寓（TDSR）。
执行共管公寓与私人公寓的首付款要求
| 标准 | 执行共管公寓（EC） | 私人公寓 |
|---|---|---|
| 首付款 | 购买价格的 25% （最低） 。 | 购买价格的 25% （最低）（用于银行贷款） 。 |
| 贷款类型 | 仅允许银行贷款（不允许政府组屋贷款） 。 | 银行贷款或私人融资。 |
| MSR/TDSR 影响 | 必须满足MSR（30%）和TDSR（55%） 。 | 仅适用 TDSR（55%） 。 |
| 贷款资格 | 由于 MSR 限制 较为严格，贷款额度较低，若收入受限，可能需要更大比例的首付款 。 | 在 TDSR 下，贷款资格较高（55% 对比 MSR 的 30%），相对于收入可允许较小的首付款比例。 |
| 公积金使用 | 可用公积金住房补贴（例如，首次购房者可获得最高 $30,000 的补贴） 。 | 私人公寓没有公积金补贴。 |
关键见解：
虽然 首付款比例（25%）对 EC 和私人公寓都相同，但由于 MSR 的限制，EC 买家通常面临更严格的借贷限额。如果收入限制贷款金额，可能需要更大比例的首付款。相对而言，私人公寓买家仅受 TDSR 限制，通常在贷款资格方面有更多灵活性。
实际影响
- 执行共管公寓买家：
- 必须优先减少现有债务，以满足 MSR 和 TDSR 阈值。
- 可能需要延长贷款期限或增加收入，以符合更大额度贷款的条件。
- 私人公寓买家：
- 专注于管理总债务（例如，信用卡、汽车贷款）以保持在 55% 的 TDSR 限制内。
- 可以在 TDSR 下利用更高的贷款额度购买更昂贵的房产。
扩展示例
假设借款人月收入 $10,000，且无现有债务：
假设条件：
- 贷款利率：3%
- 贷款期限：30年
我们将使用等额本息还款公式计算最高房产价格。
执行共管公寓（EC）
借款人每月可以将 $3,000 用于住房贷款还款。
\(r = \frac{3\%}{12} = 0.0025\) \(n = 30 \text{年} \times 12 \text{月/年} = 360 \text{月}\)
\(P_{EC} = \frac{3000 \times (1 + 0.0025)^{360}}{(1 + 0.0025)^{360} - 1}\) \(P_{EC} \approx 711,637.14\)
借款人可以借款约 $711,637.14。根据25%的首付款要求：
\[{最高房产价格}_{EC} = \frac{P_{EC}}{0.75} \approx 948,849.52\]私人公寓（Private Condo）
借款人每月可以将 $5,500 用于住房贷款还款。
\(P_{\text{Private Condo}} = \frac{5500 \times (1 + 0.0025)^{360}}{(1 + 0.0025)^{360} - 1}\) \(P_{\text{Private Condo}} \approx 1,305,004.82\)
借款人可以借款约 $1,305,004.82。根据25%的首付款要求：
\[\text{最高房产价格}_{Private Condo} = \frac{P_{\text{Private Condo}}}{0.75} \approx 1,740,006.43\]结论
借款人月收入 $10,000 且无现有债务的情况下：
- 执行共管公寓（EC）：最高房产价格约为 $948,849.52
- 私人公寓（Private Condo）：最高房产价格约为 $1,740,006.43
请注意，这只是一个简化的计算，实际情况可能会因利率变化、贷款期限、以及其他费用和规定而有所不同。建议借款人咨询专业财务顾问以获取准确的评估。
希望对你有帮助！ 如果还有其他需要，请告诉我。